Основные положения предварительного договора (договора задатка).

При заключении договора задатка Вы, наверняка, обратитесь к специалистам, поэтому нелишним будет знать перечень обязательных положений данного договора.

Существенные условия договора задатка. Относительно определенных видов договоров закон устанавливает так называемые существенные условия. Для договоров купли-продажи земельных участков такие существенные условия установлены в статье №132 Земельного кодекса Украины.

Сделка о переходе прав собственности на земельный участок должна содержать: буквенные обозначения существенных условий договора купли-продажи земельного участка даны согласно официальному тексту ЗКУ на украинском языке.

  • существенные условия договора задатканаименование сторон (Ф.И.О клиента, наименование юридического лица);
  • предмет сделки;
  • вид сделки (в этом случае вид сделки "договор задатка");
  • сведения о документе, который подтверждает право собственности на участок;
  • сведения об отсутствии или наличии ограничений относительно использования участка по целевому назначению;
  • сведения об отсутствии запретов на отчуждение участка;
  • договорную стоимость земельного участка;
  • обязанности сторон.

Договор купли-продажи заключается на условиях, установленных в договоре задатка (предварительном договоре). Таким образом, если на стадии оформления договора задатка обе стороны придут к соглашению относительно всех условий договора купли-продажи, то в дальнейшем согласование положений данного договора не будет представлять никаких затруднений: их просто можно перенести из текста договора задатка в текст договора купли-продажи. Если же какие-то существенные условия договора купли-продажи не будут оговорены на стадии подписания договора задатка, то о них стороны должны будут договариваться до подписания договора купли-продажи.

И вот здесь может быть правовая ловушка: закон не обязывает сторонам договориться о существенных условиях договора в обязательном порядке и не предусматривает санкций за не достижение договоренности. Единственным последствием того, что обе стороны не смогли, договориться обо всех существенных условиях договора, будет невозможно заключить юридически значимый договор. Таким образом, если договор задатка не будет содержать всех существенных условий договора купли-продажи, а продавцу и покупателю не удастся договориться о них впоследствии, то это может стать основанием для того, что договор купли-продажи не будет заключен без вины обеих сторон. Тогда наверняка возникнет спор относительно судьбы задатка или аванса, переданного покупателем продавцу при заключении предварительного договора.

И решить его будет очень сложно. Поэтому в предварительный договор лучше занести все существенные условия договора купли-продажи.

Согласие супруги(а)

Если продавец состоит в законном браке, то потребуется нотариально заверенное согласие супруга(и) на отчуждение объекта недвижимости. Этот документ обязателен потому, что согласно статье №60 Семейного кодекса Украины имущество, в том числе и земельный участок, приобретенное за период пребывания в браке, принадлежит жене и мужу на праве общего совместного приобретения. Если супруг(а) продавца будет присутствовать при заключении сделки купли-продажи, то он (она) может оформить свое согласие у нотариуса, который будет проводить подписание предварительного договора. Тогда согласие супруга(и) отдельно оформлять не понадобится.

Согласно части 2 пункта 3 статье №65 Семейного кодекса Украины при заключении договоров одного из супруг, которые требуют нотариального удостоверения или государственной регистрации, согласие другого супруга должно быть нотариально заверено. Если женщина и мужчина проживают вместе, но не состоят в браке, имущество, приобретенное ими в период совместного проживания, принадлежит им на праве общей совместной собственности статья №74 Семейного кодекса Украины.

Эта норма закона в основном не принимается нотариусом во внимание, так как правилами осуществления нотариальных действий обязанность нотариуса устанавливать факт пребывания в незарегистрированном браке не предусмотрена. Поэтому в дальнейшем риск оспаривания сделки фактическим супругом полностью ложится на стороны договора.